Η αγορά βιομηχανικών ακινήτων βρίσκεται σήμερα σε καμπή. Με γεωπολιτικές αναταράξεις, επαναχαράξεις παραγωγικών αλυσίδων και την τεχνολογία να καθορίζει πλέον τις επενδυτικές ροές, η Ελλάδα καλείται να διαχειριστεί τη θέση της στον παγκόσμιο χάρτη.
Με αφορμή την 5η Premium Real Estate Expo που θα πραγματοποιηθεί στο Metropolitan Exhibition Center από 30 Μαΐου έως 1 Ιουνίου 2025, το CNN Greece συνομίλησε με τον Δρ. Φώτη Μουζάκη, Καθηγητή στο ΕΚΠΑ, για τις σύγχρονες προκλήσεις, τα δεδομένα της ελληνικής αγοράς και τις κινήσεις που απαιτούνται για να αξιοποιηθούν οι ευκαιρίες που ανοίγονται.
Διαβάστε ολόκληρη τη συνέντευξη στο CNN Greece:
Ποιες είναι, κατά την άποψή σας, οι βασικές παγκόσμιες τάσεις που διαμορφώνουν αυτή τη στιγμή την αγορά των βιομηχανικών ακινήτων;
Οι παγκόσμιες τάσεις διαμορφώνονται υπό την πίεση των μεταρρυθμίσεων εξωτερικής και οικονομικής πολιτικής της προεδρίας Trump. Μία από τις σημαντικότερες επιδιώξεις είναι ο επαναπατρισμός της βιομηχανικής παραγωγής στις ΗΠΑ και μέσο επιβολής της οι πολύ υψηλοί δασμοί που αναγγέλλονται, έστω και εάν αυτοί μετά μετριάζονται, μέχρι στιγμής. Οι οικονομικοί δείκτες ξεκάθαρα υποδεικνύουν υψηλότερο επενδυτικό κίνδυνο από το πρόσφατο παρελθόν και συνολικά αβεβαιότητα για την πορεία των μελλούμενων εξελίξεων. Κάτω από αυτές τις ακόμη αδιευκρίνιστες συνθήκες ο κλάδος των βιομηχανικών ακινήτων δείχνει επιβράδυνση στην ανάπτυξή του, αλλά δεν έχει καμφθεί ούτε στις ΗΠΑ, λόγω των προσδοκιών για επέκταση στο σύντομο μέλλον. Χαρακτηριστικός είναι η πρόσφατη αναγγελία φόρου 25% σε καθετοποιημένα μέρη της παραγωγής εκτός ΗΠΑ, προκειμένου να επαναπατριστούν για στρατηγικούς λόγους και 50% προς την Ευρώπη.
Πώς επηρεάζει η ψηφιοποίηση και η υιοθέτηση νέων τεχνολογιών τη ζήτηση για βιομηχανικά ακίνητα διεθνώς;
Σήμερα αποτελούν απαραίτητη προϋπόθεση για βιομηχανική επέκταση. Στην Ελλάδα εξελίσσονται θετικά και προσελκύουν και «brain gain», επαναπατρισμό επιστημόνων δηλαδή. Αποτελούν και άμεσο παράγοντα αύξησης της ζήτησης για βιομηχανικά κτήρια, π.χ. data centres.
Ο Δρ. Φώτης Μουζάκης, Καθηγητής ΕΚΠΑ
Η Ελλάδα πώς τοποθετείται σε αυτό το νέο τοπίο; Υπάρχουν προοπτικές ανάπτυξης στον τομέα των βιομηχανικών ακινήτων;
Αντίστοιχη είναι η εικόνα και στην Ευρώπη όπου έχουν ξεκινήσει πολιτικές διεργασίες επίσης για επαναπατρισμό σημαντικών κλάδων παραγωγής και την ανάπτυξη ενδοευρωπαϊκής άμυνας, σε ένα περιβάλλον όπου το υπάρχον status quo της διεθνούς συνεργασίας στην άμυνα βρίσκεται σε υποχώρηση, επίσης εν μέσω πολέμων στην περίμετρό της. Οι κρίσιμες τεχνολογίες που απαιτούνται για την άμυνα, αλλά όχι μόνο διότι έχουν και πολιτικές χρήσεις, στο παρελθόν είχαν αποκεντρωθεί στην άπω ανατολή. Οι παρούσες διεργασίες για επαναπατρισμό τους σημαίνουν μεγάλη αύξηση στη ζήτηση σε ευρωπαϊκό βιομηχανικό χώρο, με κατανομή τους σε ευρωπαϊκές χώρες. Η όλη συζήτηση για τον ενδεχόμενο ρόλο της Τουρκίας σε αυτό αφορά στους περιορισμούς στη δυνατότητα επαναπατρισμού στην Ευρώπη. Κάτω από αυτές τις συνθήκες διαμορφώνονται ενδεχόμενα μερίδια βιομηχανικής ανάπτυξης για πολλές ευρωπαϊκές χώρες μεταξύ των οποίων η Ελλάδα.
Από την άλλη πλευρά η ύφεση από τον εμπορικό πόλεμο σε μεγάλες οικονομίες της Ευρώπης (π.χ. Γερμανία) ελευθερώνει παραγωγικούς πόρους και απαλύνει αυτή την πίεση δυνατοτήτων αλλά απαιτεί νέες επενδύσεις. H παραγωγική ικανότητα της Ελλάδας παραμένει θεωρητικά υψηλή από πλευρά χώρων και άλλων πόρων υπάρχει περιορισμός στο εργατικό δυναμικό λόγω της υπογεννητικότητας. Ενώ η αγορά βιομηχανικών των ΗΠΑ παραμένει αναπτυσσόμενη, τα ελληνικά βιομηχανικά κτήρια παρουσιάζουν συνεχώς μειούμενη κενότητα, υγιή αύξηση ενοικίων, όπως και συνεχόμενα μειούμενες αποδόσεις ενοικίου – yields (βλ. Savils Athens Industrial& Logistics Market ή Cushman & Wakefield Proprius Marketbeat-Greece-Industrial Q4 2024). Συνεπώς η αγορά βιομηχανικών και αποθηκών παραμένει δυνατή και δυναμική, εν αναμονή των περιφερειακών εξελίξεων.
Ποιες περιοχές της χώρας εμφανίζουν αυξημένο ενδιαφέρον ή επενδυτική δυναμική στον συγκεκριμένο τομέα και γιατί;
Η μεγαλύτερη αγορά βιομηχανικών είναι το σύνολο του Θριάσιου πεδίου στη Δυτική Αττική (Ασπρόπυργος, Μάνδρα, Μαγούλα, Ελευσίνα) με καλές χωροταξικές προδιαγραφές. Η βιομηχανική περιοχή βόρειας Αττικής είναι σημαντική για την Αθήνα αλλά παρουσιάζει παλαίωση. Οι βιομηχανικές περιοχές Νότιων μεσογείων καθορίζεται από την εγγύτητα στο Αεροδρόμιο και η περιοχή Πειραιά παρουσιάζει και παλαιότητα και χωροταξικά προβλήματα και παραμένει με τη μεγαλύτερη κενότητα, παρά την κεντρική της θέση. Οι βιομηχανικές περιοχές και τα πάρκα Θεσσαλονίκης, Λάρισας και βόρειας Ελλάδας διατηρούν επίσης στρατηγικό ρόλο για το μέλλον, εφόσον αποκατασταθεί η σιδηροδρομική σύνδεση.
Υπάρχουν ρυθμιστικές ή θεσμικές παρεμβάσεις που θα μπορούσαν να ενισχύσουν την ελκυστικότητα της Ελλάδας ως επενδυτικό προορισμό για logistics και βιομηχανικά ακίνητα;
Σαφώς υπάρχουν, επιλέγω τρεις κατηγορίες. Ως τις πιο σημαντικές:
Α) Ο περιορισμός και ει δυνατόν η ανατροπή της χωροταξικής αναρχίας. Σύσφιξη και επιβολή των πολεοδομικών κανόνων και εκπόνηση χωροταξικών σχεδίων για όλους τους κλάδους των ακινήτων. 50 έτη αναρχία και νομιμοποιήσεις είναι αρκετά, καιρός για νόμιμες και συντεταγμένες διαδικασίες δόμησης βάσει πολύπλευρων μελετών και απαραίτητων υποδομών.
Β) Να τελειώσει η παρούσα εποχή αδιαφάνειας για την ακίνητη περιουσία. Κατοχύρωση της ανεξαρτησίας της εκτίμησης, δημιουργία πιστοποιημένων βάσεων οικονομικών δεδομένων για τα ακίνητα, σύμφωνα με τις σύγχρονες επιστημονικές προδιαγραφές και διεθνείς πρακτικές και δημιουργία αξιόπιστων και επαρκώς λεπτομερών συστημάτων δεικτών ενοικίων, αποδόσεων και κενότητας κατά κλάδο και περιφέρεια. Προσχώρηση σε διεθνές σύστημα παρακολούθησης της αγοράς, όπως το MSCI, προκειμένου να αξιοποιηθεί η αναβάθμιση της οικονομίας της χώρας και στα ακίνητα (η διαφάνεια της αγοράς αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση).
Γ) Η ολοκλήρωση της αναβάθμισης των σιδηροδρόμων η οποία βρίσκεται υπό εξέλιξη, η ολοκλήρωση του εθνικού άξονα βοράς-νότος προς την Ευρώπη και η βελτίωση των διασυνδέσεων με τις βιομηχανικές περιοχές και τα λιμάνια για εμπορικά τρένα.
Η συμμετοχή σας στην 5η Premium Real Estate Expo τι περιλαμβάνει; Τι προσδοκάτε να αναδείξετε μέσα από αυτήν;
Παρουσιάζω τα πεδία που αναφέρθηκα παραπάνω, προσδοκώ την προώθηση της ωριμότητας της ελληνικής αγοράς ακινήτων, όπως αναφέρθηκα στο προηγούμενο σημείο.
